Selic Alta: O Que 15% a.a. Significa para os Financiamentos Imobiliários?

O Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil cresceu 3,4% em 2024, mas a estabilidade desse crescimento depende de um fator central: a Política Monetária conduzida pelo Banco Central. O principal instrumento dessa política é a Taxa Selic, que atualmente está em 15% ao ano (conforme a última reunião do COPOM em setembro/25).

Mas, afinal, o que esse patamar elevado da taxa básica de juros significa para você que está planejando comprar um imóvel? A resposta está na sua capacidade de compra

O Mecanismo da Política Monetária

A Política Monetária tem um objetivo claro: manter a inflação sob controle (ao redor da meta definida pelo CMN ). Para isso, o Banco Central (BC) controla a expansão da moeda e, principalmente, exerce controle sobre a taxa de juros. O BC busca a desaceleração da economia, com a intenção de reduzir o índice de inflação.

A inflação de 5,13% medida pelo IPCA nos últimos 12 meses (até agosto/25) , por exemplo, está fora da meta, o que embasa a manutenção da Selic alta.

O aumento da Taxa Selic funciona como um freio:

1. É a taxa que remunera os títulos públicos e é vista como a taxa
   livre de risco no Brasil.

2. Agentes econômicos tendem a exigir retornos superiores à Selic, alterando a dinâmica das taxas de crédito e de retornos nos investimentos.

3. Isso restringe a base de tomadores de crédito que conseguem pagar tal custo.

O Impacto Direto nos Financiamentos Imobiliários

Quando a Selic aumenta, há um reflexo direto e negativo no mercado imobiliário em dois aspectos cruciais:

1. Aumento do Custo do Financiamento

As taxas de financiamento imobiliário, em geral, tendem a aumentar com a Selic, mesmo as linhas de crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Um aumento na taxa de juros nos financiamentos significa, na prática, que o montante de crédito que o adquirente consegue tomar para a compra do imóvel será reduzido. Ou seja, com a mesma renda, o tomador financia menos, impactando diretamente o preço máximo do imóvel que pode adquirir.

2. Perda da Massa Salarial e Renda

A política monetária de desaceleração pode levar a uma tendência de redução do crescimento do PIB. Imerso em um cenário econômico que pode levar a instabilidade profissional (perda de renda ou emprego), a compra de um imóvel, que não é um bem de consumo cíclico, será adiada. O risco de desemprego ou a perda de renda para as famílias tornam a decisão de um financiamento de longo prazo muito mais incerta.

Exceção à Regra: O Minha Casa Minha Vida (MCMV)

É importante fazer uma ressalva para o segmento de imóveis populares:

• Os financiamentos imobiliários no âmbito do MCMV (para famílias com renda até R$ 8.600,00 mensais) possuem taxas fixas e subsidiadas.

• Essas taxas tendem a não se alterar com os ajustes da Selic e estarem de certa forma protegidas pelo programa federal.

• Nesses casos, a capacidade de compra do cliente é mais afetada pela inflação dos custos de produção (INCC) do que pela Selic.

Perspectiva Futura: Projeções do Mercado

O mercado, no entanto, já trabalha com expectativas de melhora. O Boletim Focus do Banco Central aponta que as instituições financeiras acreditam na convergência do IPCA para próximo da meta em 2027 (na casa dos 3,9% a.a.).

Essa convergência deve ser acompanhada por uma queda da Taxa Selic, com expectativas em torno de 10,50% a.a. para 2027 e 10,00% a.a. para 2028. Esse é o horizonte que deve aliviar o custo do crédito e criar condições mais favoráveis para o crescimento da economia, embora as expectativas para crescimento do PIB estejam próximas a 2% ao ano no período.

Tabela de Projeção das Expectativas para a Taxa Selic (Boletim Focus - Setembro/25)

Fonte dos Dados: Banco Central do Brasil (BCB), Anuário SECOVI 2024, Poder 360.