O Funding da Incorporação: Como a Selic Alta Limita Novos Projetos no Mercado Imobiliário

O setor imobiliário é, por natureza, altamente alavancado. Para que um novo empreendimento saia do papel, são necessárias quantias vultosas de capital (funding) para cobrir a exposição de caixa dos projetos. Essa disponibilidade de capital para investimento está intimamente ligada à Política Monetária do Banco Central.

É aqui que a Taxa Selic, atualmente em 15% ao ano (conforme a última reunião do COPOM de Setembro/25), se torna o principal obstáculo para o incorporador.

O Custo do Capital na Visão do Incorporador

A Taxa Selic é a taxa básica da economia e remunera os títulos públicos, sendo considerada a taxa livre de risco. Quando o Comitê de Política Monetária (COPOM) decide elevar a Selic, ele altera as referências de retorno para toda a economia.

Para o incorporador, que é um grande tomador de crédito, há:

• Aumento do Custo do Crédito: O custo do dinheiro (seja ele bancário ou via mercado de capitais) aumenta muito.

• Exigência de Retorno Superior: Os agentes tendem a exigir retornos superiores à Selic. Isso significa que os projetos devem conseguir remunerar os anseios dos investidores e, ao mesmo tempo, pagar o custo elevado do crédito.

Como resultado, a base de projetos que conseguem pagar o alto custo do crédito ou remunerar os investidores se reduz muito. Se essa situação de Selic alta persistir por um prazo muito grande, o setor pode ver uma forte desaceleração em seu crescimento.

O Impacto no PIB pela Ótica da Demanda

O aumento da Selic é intencionalmente detrator do PIB, pois drena a liquidez na economia que poderia estar indo para o investimento. Esse ciclo restritivo, embora necessário para controlar a inflação, limita o volume de novos projetos e, consequentemente, freia o crescimento do setor.

Perspectivas: A Esperança na Queda da Selic

A boa notícia para o setor é que as expectativas de mercado apontam para uma convergência da inflação (IPCA) para a meta nos próximos anos. Isso deve abrir espaço para que o Banco Central reduza a Selic.

As projeções do Boletim Focus (dados de Setembro/25) já indicam uma trajetória com expectativa de queda:

Esse alívio na taxa básica é a principal condição para que o custo do funding se torne mais acessível, estimulando novos investimentos e acelerando o crescimento da incorporação imobiliária.

Fonte dos Dados: Banco Central do Brasil (BCB), Anuário SECOVI 2024.